济南适度调整楼市调控政策，促进房地产市场良性健康发展

5月23日实施涉及限购范围、限售条件和公积金贷款额度等三项调整政策，具体包括：不再将长清区、章丘区列入限购范围；将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易；在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

继5月15日央行针对首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点之后，5月20日5年期以上LPR调整为4.45%。目前我市个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%，该调整是对支持刚性和改善性住房需求的重大利好，减轻了购房者还款压力。

济南此次适度调整楼市调控政策旨在更好地释放合理住房需求，减轻购房者购房压力，对进一步促进房地产市场良性循环和健康发展具有积极意义。

济南首套房贷利率最低4.25%，

已有多家银行开始执行

5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，与上月持平，5年期LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点。这也意味着，新办理的首套房贷款利率下限，在一周内从4.6%降至4.4%，又降至4.25%。

5月20日，记者多方了解到，目前济南地区已有建设银行、招商银行、中国银行、恒丰银行在内的多家银行执行首套房最低4.25%的房贷利率，二套房执行5.05%的贷款利率。最近有办理房贷业务需求的市民可以致电济南各大银行个贷中心进行咨询。

为何此次利率调整后，银行执行速度如此之快？某中介交易服务中心负责人表示，之前人民银行调整的是利率下限，银行要执行新的利率需要逐级审批，而央行调整LPR以后，银行不需要逐级审批，所以执行速度也快一些。

5年期以上LPR调整对购房家庭有什么影响?

2019年LPR改革完成后，所有新发放、存量商业性个人住房贷款利率均以相应期限LPR为定价基准加点形成。本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。

对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加央行、银保监会5月15日将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

对于存量商业性个人住房贷款，也将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日后下调15个基点。按贷款金额50万元、期限30年等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

专家解读：

济南楼市调控释放积极信号

刚性、刚改需求将获进一步满足

合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为，此次济南公布的政策在济南市可调整权限范围内进行了调整，整体看以稳为主，释放了积极的信号。

长清、章丘不列入限购范围

专家：对楼市影响不大但是积极信号

适度调整后的楼市调控政策，不再将长清区、章丘区列入限购范围。在2016年10月时济南市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区和济南高新区范围内限购，2017年4月长清区、章丘区也纳入了限购范围。限购区域内，本市户籍家庭限购2套住房，非本市户籍家庭限购1套住房，但需满足个税或社保缴纳的相关规定。

记者咨询相关人士得知，此次政策适度调整后，在长清区、章丘区购房将不再受数量限制。同时，因为不列入限购区域，所以5月23日起在这两个区的房产，不影响在济南限购区域内购房。如在长清区、章丘区各有一套房，在济南的限购区域内仍可根据限购规定，本市户籍家庭购2套住房，非本市户籍家庭购1套住房。

“长清区、章丘区的购房者更多是本区的人，这两个区放开限购对济南楼市整体影响不会有多大，但更多是释放了一个积极的政策信号。”许传明说。

网签满2年持证可卖房

部分刚性、刚改需求将进一步释放

限售政策也进行了适度调整，将上市交易的限售条件，由取得不动产权证满2年调整为限购区域内住房网签满2年可持证交易。

此前，济南市人民政府办公厅《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发〔2017〕13号）中明确，2017年4月20日起限购区域内购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。虽然目前济南不少新楼盘已可以交房即办证，但此前不少新楼盘在交房后，不少业主可能要再等一两年才会接到开发商的办证通知，而拿证后还要再等2年才能交易。此次限售调整为以网签计算开始时间，则将房屋可交易时间大为提前。

“我的房产证是2020年10月31日的，网签时间是2016年10月左右，按照之前的政策，我就要等到2022年10月31日之后才能买，政策调整后，我立马就可以卖房了。”市民张先生说，自己一直在考虑换个学区房，但之前因为限售被卡住了，当时自己买房价格低，现在价格还可以，会考虑尽快卖出。

“目前济南的楼市中，不少人因为二孩或父母一同居住，住房改善的需求很迫切，可能受限于资金或限购，需要卖一买一，限售的时限调整后，即便因为没有满5年仍需要交高税，这部分人可能也会考虑加快改善置业。”许传明说，限售条件的调整后，房子首次转卖能较调前提前约2年，二手房市场的房源将更多，一部分的刚性、刚改需求将得到释放。

公积金贷款最高可贷70万

回至限购政策前

公积金贷款额度也进行了调整。在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由30万元提高至35万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由60万元提高至70万元。

记者对比发现，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭70万的贷款额度，回到了济南2016年10月推行限购政策之前的最高额度。目前，公积金首套房贷款5年期及以上利率为3.25%，比最新的首套房个人住房商业贷款最低4.25%的利率低1%。记者计算，总价200万，公积金缴存职工家庭2人共同购买首套房，3成首付，30年等额本息还款，公积金贷款额度增加后，每月可省56.74元，30年可省2万多元。